個人出售房屋之綜合所得稅相關課稅疑義

《賦稅》2007/11/1

個人出售房屋如未申報或未能提供符合規定交易時之成交價格及成本費用等證明文件者，稽徵機關將按該房屋出售當年度評定現值一定百分比，核定財產交易所得。
出售房地如能提出交易時之成交價格及成本費用之證明文件者，財產交易所得之計算如下:
(一)房屋與土地之各別價格可劃分者:
1、應提示買進及賣出該房地之買賣契約書，且該契約書(即俗稱私契)附有收、付價款之紀錄或另有收、付價款之憑證，經稽徵機關查明屬實者，可分別提示買賣時房屋、土地之各別價格，以憑核實計算財產交易所得。
2、有關成本費用之核認規定如下:
（1） 成本方面：包括取得房屋之價金、購入房屋達可使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等)，於房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。
至於所繳納之土地增值稅係出售土地之成本，而非出售房屋之成本費用，是出售房屋計算財產交易所得時不能列為減項。
（2）移轉費用方面：為出售房屋支付之必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。
（3）至於取得房屋所有權後，於出售前支付之各項費用，除前述轉列房屋成本之增置、改良或修繕費外，其餘如使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，均屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。
（二）因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差額，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。
該 局進一步表示，個人出售房屋如有虧損，可列報財產交易損失特別扣除額（須檢附交易時之成交價格及成本費用之證明文件），但以不超過當年度申報的財產交易所得為限。當年度無財產交易所得可資扣除或扣除不足者，得以以後3年度的財產交易所得扣除之。是該局籲請納稅義務人出售房屋無論盈虧，都應如實申報，以維護 自身權益。【＃926】
新聞稿提供單位：苓雅稽徵所

轉載者：jessica